賃貸経営・資産活用Q&A

建物の名義の件で質問します。母の土地に賃貸マンションを建てる場合、母の名義で建てると相続の時また相続税がかかると思います、そこで最初から私名義で建てたほうが相続税は安くなると思っていますが、「母の名義で建てた場合」「私の名義で建てた場合」のメリット、デメリットを教えて下さい。

相続税の検討には個々の事情が大きくかかわってきますので、さまざまな角度からの検討が必要です。その方にとってベストの方法は変わってきます。賃貸マンション経営で考えますと、相続税と所得税は表裏一体の関係になってきます。例えば相続税対策で借り入れを行い課税価格を下げたとしても、（課税される財産の中から借り入れ金は差し引くことができます）その後年々賃貸マンションは利益を生み続けますので所得税が問題となってきます。それらを総合的に検討することが必要です。今回の質問のケースでは諸事情がわかりませんので一般的な節税のことでお答えしたいと思います。

＜メリット＞

・土地建物について賃借人の借地権・借家権が発生するため土地建物の評価額が軽減されます。（貸家建付地）

・相続税の計算上、土地や建物のような不動産の価格はその時価と比しておおむね低いため、現金での相続より税の軽減が図られます。

・土地について小規模宅地の評価減の適用を受けると 一定の範囲内で50％の評価減することができます。等

＜デメリット＞

アパートマンションの賃料は本人の収入となり、高額所得者にとってはなお一層の税の負担増となってしまうため、損益が赤字にならなければ、 毎年の所得税・住民税の節税効果は見込めません。

＜メリット＞

賃料は子の収入になり、所得の分散が図られ、子の収入確保と将来の納税資金の確保という点で有効といえます。

＜デメリット＞

生計を一にする親等に対する地代家賃等を必要経費にすることができない分、使用貸借により無償で土地を借りて賃貸経営するため借地権は発生せず、 更地での評価となるため、相続税の節税対策においては有効とはいえません。