自宅併用賃貸マンション
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自宅併用賃貸マンション

家賃収入でローンの負担を軽減

毎月収入をもたらす自宅併用賃貸マンション。

   一見マイホームだけのローンのほうが返済金額が少なく可処分所得が多くなるとお思いの方も多いようです。しかしマイホームだけの場合はローンの返済をするだけで収入を生むことはありません。
自宅併用賃貸の場合には毎月家賃収入が生まれます。賃貸部分建築費の増額分よりも家賃収入が上回る場合には、トータルな可処分所得は自宅併用賃貸マンションのほうが多くなります。都市部では賃料単価が高いためこのような「ローン負担の軽減」が可能です。
さらに賃貸部分を大きく計画できる場合にはローンの支払い後、余剰金が生ませることもできます。
もう一つのメリットは所得税法上、(*)損益通算ができます。自宅併用賃貸の場合には、賃貸部分の必要経費が計上できるため節税効果も大きいのです。

(*)損益通算とは・・損益通算とは、複数の所得(給与所得と不動産所得等)があり、さらに赤字と黒字がある場合、利益と損失を合わせて計算することを言います。ただし損益通算ができるのは、不動産所得、事業所得、 譲渡所得、山林所得で赤字が発生した場合に限ります。


■賃貸部分の規模別、自宅併用賃貸マンション計画シュミレーション

計画
賃貸規模
構造・階数
建築費
ローン借入れ金額
年間家賃収入
年間ローン返済額
建物固定資産税等
年間収支
自宅のみ建築
賃貸部分なし
木造2F建て
2500万円
2500万円
0万円
135万円
26万円
161万円
自宅併用MS
賃貸部分 1Kを8戸
RC造3階建て
9000万円
9000万円
734万円
485万円
102万円
147万円
自宅併用MS
賃貸部分 1Kを12戸
RC造4階建て
12000万円
12000万円
1100万円
647万円
133万円
320万円
シュミレーション概要
・敷地面積 70坪 ・建ペイ率80%  ・容積率300% ・金利3.5%
・返済期間30年 ・元利均等返済 ・家賃8.5万円/戸 ・空室率10%
・年間家賃収入に敷金、礼金は含まず ・オプション工事費は含まず

■自宅でけでは認められない必要経費が認められます。

専業サラリーマンの方にはあまり縁のない必要経費ですが賃貸部分は事業となりますので不動産所得から様々な支出を経費として計上できます。
ただし自宅併用マンションの場合は、自宅部分と賃貸部分の比率で分けて計算し、そのうち賃貸部分のみが経費となります。
このうち建物賃貸部分のローン利息と現金支出を伴わず建物の法定耐用年数に基づいて一定年度必要経費にできる減価償却費が大きな部分となります。
おもな経費は下記によりますが確定申告時には所轄税務署で確認をされることをお勧めします。
租税公課
固定資産税、都市計画税、不動産取得税、登記料、印紙税など
火災保険料
当年度分の掛け金
建物ローン利息
賃貸部分の利息
修繕費
入居者の入替えに伴うクロス張替えやクリーニング費用、老朽設備の入替え、外壁塗替えなどの大規模修繕等、建物の現状を維持するための費用
減価償却費
建物、付属設備、構築物等は時間の経過、使用により価値が減少していきます、その目減り分を経費とすることができます。
共用部光熱費
共用水道料、電灯代、電気料等
管理手数料
不動産会社に委託した場合の集金手数料、仲介手数料、清掃費等
その他
税理士の報酬、帳簿、伝票、用紙等の事務用品等

もしもの場合は団体信用生命保険でローンを弁済

   自宅併用賃貸マンションにすることでローンの負担は軽減されますが、長期にわたりローンを支払い続ける中にはもしも・・をお考えになる方も多いようです。
もしローンの借主が死亡したり高度障害となった場合には「団体信用生命保険」に加入し保険料を払い込んでいれば、保険金でローンが全額返済されます
つまり、建物はそのままに、ローンは無くなるということです。もしもの場合には収入を生む自宅併用賃貸マンションはご家族の物になり、ローンなしで残すことができます。
最近では高度障害のみではなく3大疾病(ガン・心筋梗塞・脳卒中)にも対応できる商品もあります。
団体信用生命保険はローン開始時に一括して支払う方法と借り入れ金利に上乗せする方法があります。現在、金利上乗せの場合には0.3%程度の上乗せとするところが多いようです

高度障害について
高度障害とは、主に以下のような状態のことをさします。
・両眼の視力を全く永久に失った。
・両上肢とも、手関節以上で失ったかまたはその用を全く永久に失った。
・両下肢とも、足関節以上で失ったかまたはその用を全く永久に失った。
・中枢神経系または精神に著しい障害を残し、終身常に介護を要する。
・胸腹部臓器に著しい障害を残し、終身常に介護を要する。
・言語またはそしゃくの機能を全く永久に失った。

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