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堀真建設が本に紹介されました
当社でもお世話になっている快適住空間研究所所長 石川達明著
『未来が明るい成功大家 お先真っ暗失敗大家』に当社で自宅併用賃貸を建てられたN様と堀真建設のことが掲載されました。
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空室の問題は賃貸経営をするにあたりもっとも考慮しなければならない問題です。空室の期間すなわちその時間分だけは収入が入ってきません、時間は戻すことは出来ないのです。
ではどうすれば空室が出ないマンションを作る事ができるのでしょうか？「私が所有している物件はもう７年目だけど空室は出ていないよ。」とおっしゃる方は以外と多いのですが「新築マジック」という言葉をご存知でしょうか？
「人気のないマンション」
新築から１０年程度はまだ建物の痛みも少なく部屋を選ばれる入居者にアピールが出来るためほぼ９０～９５％の入居率を得ることが出来ます、それが構造的にたとえ「軽量鉄骨造」であれ「重量鉄骨造」であれ、最高グレードの「鉄筋コンクリート造」であればなおさらのことです。これが「新築マジック」です。
そして新築から１０年を過ぎた頃から「人気のある建物」と「人気のない建物」との差が出てきます。「人気のない建物」では入居者が出ていったきり。なんとか空室を埋めるために賃料を下げなければなりません、空室と賃料減額のダブルパンチとなります。
このような状況に陥りますと「負のスパイラル」になっていきます。最悪の場合には建築前に計画した収支計画を大きく割り込み売却も検討しなければなりませんが、１０年程度ではその建物にはまだ金融機関の抵当権がついているので、簡単には売れません。自宅まで抵当権がついているならば住む場所が無しの一家離散となってしまいます。資産を作るための賃貸経営が家族を引き裂く結果となってしまいます。
「木造」「軽量鉄骨造」の比較的価格の低い物をお建てになって短期で返済をし困ったら売却を考えている方も注意が必要です。建物は中古となり決して建てた金額では売れないのです。入居者が入ったままでも売買は出来ますが、入居者の少ない粗悪な建物は、買う価値は無いと判断されるのは必定でしょう。
「人気のあるマンション」
一方「人気のある建物」は１０年以降も入居者を惹きつけ「空室」と「賃料減額」の必要性もなく当初の目的とおり資産を作りつづけてくれます。何かの事情で売却をしなければならない状況になったとしても入居者の多いグレードの高い建物であれば、買う価値有りの判断がなされるでしょう。
「新築マジック」を知り安心できる賃貸経営を
このような現状をご存知なのは賃貸経営を長く行っている方でしょう。経営は長期間「賃料収入と借り入れ金返済のバランス」の上で成り立ちます、建物を建設し当初は収支計画とおりに返済を行う事が出来ていても、それが返済の終了する２０年、３０年先まで続くと安心はできません。経営のリスクヘッジのためにも「新築した後の現象」を理解し、入居者の絶えない人気のある建物を建設することが大変重要であると言えます。
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